#1-14. 직장인 오피스텔 투자 [오피스텔 매매, 월세 세팅, 수익률]

#1-14. 직장인 오피스텔 투자 [오피스텔 매매, 월세 세팅, 수익률]

 

안녕하세요 직장인 웅빠입니다.

어제 이 시간 때 글을 작성했던 거 같은데요.

드디어 어제! 11월 8일 월세 계약서를 완료하였습니다. 하하하하

매매를 완벽하게 끝내고 10일 만에 월세 세팅이 완료가 되었네요.

 

오늘은 이제 수익률에 관련해서 글을 작성할 때가 되었네요.

하나도 거짓 없이 글을 남겨보려고 합니다.

저도 기록을 남겨야 하니 거짓이 있으면 제가 나중에 다시 볼 때도 긴가민가 할 수도 있으니

아주 디테일하게 오피스텔 매매와 월세 세팅에 사용했던 저의 현금 투자를 기록하겠습니다.

 

먼저 월세 계약서입니다.

정보 보호를 위해 자세한 내용들은 가리도록 하겠습니다.

 

 

다시 계약서를 봐도 뿌듯하군요.

 

1. 매매 계약금, 대출 금액

 

오피스텔 매매가 7450만 원

은행 대출 대출금 5300만 원

나머지 잔금 2150만 원

 

2. 대출 시 기타 지출 (백 원 단위 빼겠습니다.)

 

수입 인지액 3만 5천 원

채권 할인비용 4만 7천 원

주택보증료 3만 4천 원

총합 : 11만 6천 원

 

3. 취득 시 세금 및 법무사 대리 비용

 

취득세 298만 원

교육세 29만 8천 원

농특세 14만 9천 원

증지대 1만 3천 원

채권 5만 1천 원

인지대 7만 원

 

법무비 보수료 25만 원 

부가세 2만 5천 원

 

취득 세금 + 법무비 보수료 = 총합 : 383만 6천 원

 

4. 중개수수료 및 오피스텔 내부 수리 비용

 

매매 중개수수료 40만 원

월세 중개수수료 20만 원

 

변기 커버 1만 원

LED 방등 2만 원

피톤치드 1만 6천 원

화장실 환풍기 1만 2천 원 (사용 안 함.. 잘못 구매.. 돈 날림 ㅠㅠ 일단 보관)

도배 시공(천장 포함) 18만 원

 

중개수수료 + 수리비용 = 총합 : 83만 8천 원

(뭐야 생각보다 많이 들었네? 저도 글 작성하면서 처음 계산해보네요 ㅋㅋㅋㅋ)

 

5. 1+2+3+4 위 내용 총 투자 사용금액 (대출금 제외, 실투자금)

 

잔금 2150만 원 + 대출 기타 비용 11만 6천 원

취득세, 법무비 383만 6천 원 + 중개수수료 60만 원

수리비 23만 8천 원 

 

총합 : 2629만 원 실투자 금액

 

6. 투자금 대비 수익률 계산

 

실 현금 투자금 2629만 원

월세 계약 보증금 1000만 원 / 월 40만 원

대출 이율 : 약 4,8%? 너무 비싼 거 아냐?

(라고 생각했는데 비싸긴 한데 요새는 더 오르고 있네요 ㅁㅊ... 이래서 월세가 올라가지)

 

투자금 2629만 원 - 보증금 1000만 원 = 1629만 원

월세 40만 원 * 12개월 = 480만 원

이율 약 4.8% 계산 시 1년 이자비용 : 254만 4천 원

1개월로 계산 시 이자비용 : 21만 2천 원

 

1년 순수익금 : 480만 원 - 254만 4천 원 : 225만 6천 원

1개월 순수익금 : 40만 원 - 21만 2천 원 : 18만 8천 원

 

225만 6천 원 / 1629만 원 * 100 = 13.8% (수익률)

 

- 아 오피스텔 담보 대출은 이자 거치 10년 했습니다. 그래서 이율이 더비 싸 아놔

5년 정도 거치하려고 했으나 그러면 또 DSR이 걸려서 애매했네요.

10년 거치 마음 편안하게 잘 이용하겠습니다.^^ -

 

휴 자 이렇게 해서 저도 나름 매우 매우 자세하게 작성을 하였고 기록을 남긴 거 같습니다.

가끔 보면 무슨 임차인 보증금을 회수해서 계산하는 게 수익률이냐! 

라고 하는 분들이 있긴 합니다. 뭐.. 그건 각자 생각하기 나름이긴 하지만요

만약 보증금을 빼고 2629만 원으로 계산을 하여도 수익률은 8.5% 때가 나오네요.

제가 잘 계산한 거 맞겠죠?ㅋㅋㅋㅋ

 

뭐 투자라는 게 레버리지를 사용하라, 착한 대출을 받아서 내주머니에 돈이 들어오게 해라.

 

좋은 얘기가 많더군요. 저도 좋은 레버리지와 착한 대출을 받아서 제 주머니에

엄청 큰 금액은 아니지만 그래도 매달 18만 8천 원이라는 현금을 손에 넣었네요.

물론.. 임차 인분이 월세를 잘 내주시면요 ㅋㅋㅋㅋ 믿습니다.

 

대출 이자를 처음 내기도 전에 또 월세가 맞춰져서 이자로 손해로 보는일은 없겠네요.

(저는 월세 선금으로 받거든요...하하)

 

아 참고로 임차인 분들은 외국분 신혼? 커플? 분들 이더군요. 

뭐 상관없으니까요~ 깨끗하게 잘 사용해주셨으면 하네요.

 

직장인인 제가 드디어 경매 공매가 아닌 처음으로 일반 부동산 매매를 해보고

오피스텔도 매수해보고 월세도 맞춰보고 아주 정말 정말 좋은 경험 했습니다.

 

다음 부동산은 어떤 방법으로 언제 매수할지는 모르겠네요.

돈이 없어.....................

 

다음 글은 또 미국 주식 배당주 입금되면 작성하겠네요~

 

직장인 경제적 자유를 위하여!