#1-10. 직장인 공매 [온비드 공매, 공매 낙찰, 공매 사택, 공매 월세]

#1-10. 직장인 공매 [온비드 공매, 공매 낙찰, 공매 사택, 공매 월세]

 

안녕하세요. 혼자 경,공매 하는 직장인 웅빠입니다.

저번글에 전해드렸던 공매 사택 아파트 낙찰 건! 드디어 후기를 작성하게 되었네요...

사실 월세 임대차는 바로 맞춰졌으나 제가 너무 게으른탓에 글을 3달뒤에나 작성 하게 되었네요..ㅠ

우선 혹시나 입찰 및 낙찰 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해서 보셔도 됩니다!

 

https://msd666.tistory.com/27

#1-9. 직장인 공매 [온비드 공매, 공매 낙찰, 공매 사택, 공매 아파트]

 

저번 글에서 마지막에 제가 대출에 대해 실수 했던 부분이 있었는데요.

이건 저도 정말 몰랐던 부분이고 이제라도 알아서 정말 다행이였습니다.

 

 

 

1. 대출 썰

 

낙찰을 받고 평소와 같이 연락을 드렸던 대출 상담사님들에게 

연락을 드리고 기타 사이트등을 통해서 대출 상담도 여러군데 받아보고 했습니다.

우선 대출 상담사님들은 대부분 거리가 멀기 때문에 법무비가 많이 나올수도 있고

차라리 낙찰 받은 지역 근처로 알아보는게 나을수도 있다고 하셨고

딱 1분이 저랑 연락도 자주하셨고 친절하기도 하셨는데 그분이 

삼성보험사 대출을 해보는게 어떠겠냐고 말씀하셨고 알아보겠다 하고 공식 홈페이지에

주택담보대출을 문의를 했습니다.

전화 상담 중에 이쪽은 서울 위주로만 하기때문에 안될꺼 같고 부산쪽에 연락을 한번 해보라고 

전달을 받아 제가 개인적으로 부산 삼성보험사 전화를 하여 주택담보대출을 받게 되었습니다.

제가 뭐 삼성보험사 보험 든것도 없습니다 ㅋㅋㅋㅋㅋ 

그런데 여기서... 기존 주택담보대출이 있으면 LTV 70%에서 10% 차감된다는군요.

?????????????전혀 몰랐습니다??????????????

아니 투자금은 여유가 있어서 괜찮았는데 약간 벙졌습니다.ㅋㅋㅋㅋ 

그래도 어쩝니까 이미 낙찰받은걸... 기분 좋게 알았다고 하고 결국 대출을 받게되었습니다.

 

2. 소유권 이전 계약 완료

 

제가 공매로 현재 실거주 하고있는 압류재산 물건은 한번 경험이 있었지만

공매 아파트 사택으론 저도 처음 낙찰건이라 계약 진행이 정말 궁금했습니다.

이거 울산까지 내려가야하나? 하던 와중에 담당자에게 문의하니 

코로나 여파로 인하여 전자계약을 한다고 합니다. (와우...ㅋㅋㅋㅋ 돈, 시간 굳었네요)

온비드 사이트로 입찰을 하였으니 온비드로 전자계약 서류가 왔습니다.

계약관련 간단한 내용과 확인 체크란에 확정?만 눌러주고 완료하면 끝이였습니다.

그리고 낙찰 받은 물건에 공고문에 자필계약서가 따로 있습니다. 

그걸 출력해서 작성하고 도장찍고 우편으로 보냈습니다! (그냥 담당자가 하라는데로 했습니다)

우편을 등기로 보낸후에 잔금까지 완료하고 소유권등기까지 하고나니 다시 계약서가 

저희집으로 왔습니다. 그쪽에서도 서명까지 완료하고 서로 이제 계약서를 교부한겁니다.

이렇게 계약은 어렵지 않게 끝났습니다.

아! 그리고 법무비는 저렴하게 했습니다. 해당 대출증권에서 진행할려고 했으나

아파트 사택쪽에서 워낙 낙찰 물건이 많다보니 본인(한전)들한테 등기하게 하면 법무비 저렴하게

해주겠다고 해서 대출증권도 흔쾌히 한전쪽에서 하라고 해서 진행 했습니다.

 

 

 

 

3. 집 수리 과정

 

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위에 수리 전, 후 모습 사진이 있는데요.

제가 직접 찍은게 아니다 보니 사진이 참 애매하네요.

배란다 내부, 외부(벽) 코킹 작업한거는 사진이 없어졌네요.........

 

집 수리 과정도 참 어떻게 보면 복잡합니다.

우선 제가 직접 가보진 않았습니다. 낙찰된 이후에도 방문하지 않았고 현재까지도 가본적이 없습니다. (무책임?)

잔금납부전에 사택 담당자분과 통화를 하였을때 공실로 2~3년 방치 되어있다고 했고 사전 공고문에

아파트가 노후되어 누수가 있었던적이 있다? 라고 명시 적혀있었습니다. 

담당자는 정확히 어디 아파트, 호실이 그런줄은 모른다네요..... 

결국 담당자가 추천해준 누수탐지전문? 기사님을 통해 25만원을 지출했고 누수는 없다고 하셨습니다.

그리고 한가지 부탁드려 집 전체적인 내부사진좀 찍어서 보내달라고 했습니다. (집을 본적이 없으니..)

사진을 본후에 수리를 진행 하였습니다. 

간단하게 어플을 통해 여기저기 알아보고 가격 비교해서 수리를 진행하였네요.

예전 낙찰 글에선 수리비 500만원정도 예상하였으나 300만원 안으로 맞춰야 겠다고 생각했습니다.

집 내부 수리한 내용과 비용을 정리 해보겠습니다.

 

- 화장실 : 변기, 세면대, 슬라이딩 장, 수건걸이, 휴지걸이, 샤워기, 수전, 조명 교체 = 55만원

- 도배 합지(천장 포함), 장판(철거 후 시공) : 120만원

- 전기 조명 : 현관센서, 방3, 베란다1, 주방, 거실 : 32만5천원

- 현관 도어락, 손잡이 : 7만9천원 (도어락 인터넷 구매 3.4만원 + 설치비 3만원 + 현관 손잡이 1.5만원)

- 베란다 샷시, 외부샷시 코킹 : 25만원

- 누수 점검 : 25만원

- 입주 청소 : 24만원

- 보일러 교체 : 80만원 (견적에 없었으나.. 임차인 입주 후 보일러가 고장났다고 연락와서 쿨하게 새걸로 교체)

= 총 수리비 : 369만4천원 (보일러 교체로 인해 예상 300만원 비용보다 초과)

수리 하고 나서 각 담당자 분들에게 수리 완료 사진을 받았고 확인만 했습니다.

 

4. 월세 계약 완료

 

마지막으로 도배 장판을 시공할때 이제 주변 부동산에 전화를 10군데? 정도 했던거 같습니다.

불안했던건 워낙 많은 물건이 나와서 임차인이 늦게 맞춰질까봐 걱정을 했습니다.

그런데 보통 보니 매매,전세를 많이 내놓으시더군요.

저는 어차피 월세 셋팅이 목적이여서 다행이였습니다.

정말 생각보다 집보러 많이 오시더군요. 내놓은지 한 일주일?만에 월세 계약을 완료했습니다.

제가 또 직접 방문을 할 수 없으니 부동산 사장님께 부탁하여 계약에 필요한 서류들을 우편으로 보내고

계약까지 완료 했습니다.

 

 

 

 

 

5. 간단하게 입찰 및 낙찰 내용을 정리해보면~

 

- 21년 4월21일 최고가 매수인으로 낙찰

- 21년 5월25일 잔금납부 / 5월26일 소유권이전 완료

- 21년 5월26일 ~ 6월20일 집 내부 수리 완료

- 21년 6월 26일 월세 임대차 계약 완료 

- 첫 담보대출 이자 납부일 6월25일(금요일) / 첫 잔금 및 선월세 입금 날짜 6월25일(금요일) 동일!

- 21년 6월26일 임차인님 입주! (25일 잔금일은 26일이 주말이라 하루가 앞 당겨졌습니다^^)

- 담보대출 거치1년 6천만 (이자 15만원), 월세 40만원 = 매달 25만원 수익

 

- 낙찰금 : 9200만원

- 담보대출 : 6000만원 (kb시세 1억, 60% 대출) , 낙찰금 대비 65% 대출

- 잔금 : 2280만원 (입찰 보증금 920만원) = 3200만원

- 법무비 + 등기비 : 1,389,730원

- 인지대 : 65000원

- 수리비용 : 3,694,000원

- 총 투자비용, 잔금+법무비+등기비+취득세등+수리비 = 37,148,730원

   = 보증금 1000만, 월세40만 / 36,348,730 - 10,000,000 = 27,148,730원 

   = 이자 15만 * 12개월 = 180만

   = 월세 40만 * 12개월 = 480만

   = 총 투자비용 27,148,730원 / 순수입 3,000,000원 * 100 = 수익율 11%

 

결국 첫 이자 납부와 동시에 월세가 들어와서 타이밍이 아주 죽여줍니다!

저의 인생 처음으로 공매 사택 낙찰, 아파트 소유, 월세 셋팅을 했습니다.

요새도 꾸준히 경매, 공매 입찰을 하고 있습니다. 매번 패찰중이지만..

올해안에 1건더 추가로 낙찰 받기 위해 노력하고 공부 해야겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!