#.주택임대차보호법 [임대인 계약갱신거절권] Q&A 해설 쉽게 해석하자.

#.주택임대차보호법 [임대인 계약갱신거절권] Q&A 해설집 쉽게 해석하자.

 

안녕하세요 지웅빠입니다.

오늘은 저번에 올렸던 주택임대차보호법 [계약갱신요구, 청구권] 이후에 임차인편으로 작성을 해보겠습니다.

이번에도 중요한 팩트들만 간단하게 풀어서 작성 하겠습니다.

 

국토교통부 주택임대차보호법 해설집 Q&A

 

Q.1 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤것들이 있는가?

 

1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

: 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면됨.

1) 임차인이 1,2월분에 월세를 연속하여 연체한 경우

2) 1월 연체 후 2,3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

 

> 말 그대로 계약기간안에 2달치 월세를 밀리면 계약갱신거절을 할 수있습니다.

실수로 1달치가 입금이 안됬는데 말 안하고 있다가 또 나중에 1달치 실수로 입금 안되면 나중에 계약갱신거절 하세요.

2호. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호등)으로 계약한 경우

2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장등의 목적으로 임차한 경우

 

>딱히 풀이 할게 없네요.

 

 

3호. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

1) 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우

*단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

 

> 계약만료전에 임차인이 이사비 주면 나가겠다, 보상을 주면 나가겠다, 하는 경우가 요새 있습니다

집값이 폭등을 하니 임대인은 돈을 주더라도 내보내고 싶은거죠. 그래야 새 임차인에게 더 많은 돈을 받고

전/월세를 줄수 있으니까요. 임대인들은 보상을 할때 통화 녹음, 문자, 계약서등 꼭 확인 하시기 바랍니다.

 

4호. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

1) 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용, 수익하게 한 경우

 

> 임차인이 직접 거주 하지않고 다른 3자에게 전/월세를 계약하여 돈을 벌었을 경우입니다.

 

5호. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인이 동의없이 무단 증,개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

> 임대인에게 동의 없이 집을 인테리어 한다거나 내부를 파손한 경우는 계약갱신 거절 가능합니다.

이제는 계약시 특약에 계약만료전 집 내부 확인을 적어서 집 검사를 해야겠네요..

 

6호. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

1) 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

 

>집이 부서지거나 사람이 살지 못하게 됬을때입니다.

 

7호. 질문이 쓸데 없이 기네요. 간단하게 해석 하자면

 

> 임대차계약 할때 철거,재건축을 어느 날짜에 할테니 이때까지만 거주 할 수있습니다.

 

 

8호. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

> 내가 거주 할거니 나가라, 우리 가족이 거주 할거니 나가라 이겁니다.

 

9호. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

1) 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어를 한 경우

*1~8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

 

> 그냥 뭐 적당한 선에서 인테리어 하고 합의해서 하면 되겠네요. 이건 좀 쓸데없는 내용인거 같네요.

 

 

Q.2 임대인이 본인 또는 직계 존,비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절 하였으나, 목적주택에 거주하다가

제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

 

> 본인, 가족이 거주 할꺼니 집 비워주세요. 했는데 제3자에게 임대를 줬을 경우 전 임차인에게 손해배상 해줘야 합니다.

- 계약거절 당시 월단위 임대료(전세>월세 환산 계산 3개월치)

- 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

- 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

> 이 3가지중 큰 금액이기 때문에 그냥 월세로 환산해서 3개월치 정도가 크지 않을까 합니다.

 

Q.3 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배생 책임을 면할수 있는 사유는?

1) 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

*가령 실거주를 하던 가족이 사망하거나, 실거주중 해외파견을 가는 경우등 계약갱신거절 당시 예측할 수 없었던 일들.

 

> 가족이 실거주하다가 사망했으면 집을 비워둘수 없으니 새로 제3자와 계약을 하는겁니다.

> 실거주하다가 해외파견을 몇년동안 가게되면 집을 비워둘수 없으니 제3자와 새계약을 하는겁니다.

 

 

Q.4 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 거주 확인을 할 수 있는 방법은?

1) 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인 거주와 제3자 임대등을 확인하게끔 함.

 

> 내용 그대로 임대인이 실거주를 하는지 전입세대열람원을 확인 할 수 있게끔 조치를 취한다는 겁니다.

 

Q.5 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상 가능한지?

1) 임대인이 실거주 사유로 갱신거절 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사와 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단

될 경우에는 법으로 할 수 있습니다. *제3자에게 임대한것은 아니므로 법정손해배상 책임은 없습니다.

* 다만 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선, 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 가족이 사망한 경우 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없는 경우는 손해배상 책임은 없습니다.

 

> 집 수리 할려고 잠깐 비워놔도 손해배상에 해당이 안됩니다. 이러면 임대인들은 인테리어 수리를 몇달씩 하면 되겠네요. 기존 임차인이 실거주 확인을 포기할때까지~

 

Q.6 법인이 임대인의 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?

 

> 법인은 실거주 대상이 아닙니다. 법인은 사람이 아닌 회사니까요,

 

자 여기까지가 주택임대차보호법 해설집 Q&A중 임대인 계약갱신거절에 대한 내용이 였습니다.

임대인 계약갱신거절 1개의 주제로 작성을 했는데 생각보다 내용이 많네요.

솔직히 말해서 더 디테일하게 해설집을 내놓았으면 더 좋았을텐데 말이죠.

이렇게 될수록 점점 더 임대인과 임차인에 사이가 안좋기만 할 수 밖에 없을텐데..

좀더 나은 정책들이 나와서 모두가 평화로운 날들만 있었으면 좋겠습니다.